La fiscalité immobilière à l’île Maurice a été spécifiquement conçue pour attirer les investisseurs étrangers. Le gouvernement mauricien a su bâtir un système qui garantit avantages fiscaux et sécurité juridique aux acquéreurs internationaux. Grâce à ces atouts, l’île Maurice s’est imposée comme une destination privilégiée pour les placements immobiliers. Que vous soyez un investisseur expérimenté ou un particulier souhaitant diversifier votre patrimoine, comprendre les mécanismes fiscaux mauriciens est indispensable pour optimiser votre projet. Ce guide détaille les fondements et les bénéfices concrets de la fiscalité immobilière mauricienne.
Les grands principes de la fiscalité mauricienne
Un cadre juridique clair et sécurisé
Soucieux d’attirer les capitaux étrangers, le gouvernement mauricien a renforcé son système juridique pour garantir une protection maximale aux acquéreurs internationaux. Cette approche repose sur plusieurs piliers :
- une base juridique solide : le Code civil mauricien, inspiré à 90% du Code napoléonien, présente une structure juridique familière aux investisseurs européens et garantit la sécurité des contrats.
- une protection sur-mesure pour les investissements étrangers, à travers :
- des programmes dédiés, comme le PDS (Property Development Scheme), conçus pour les non-résidents et validés par l’Economic Development Board (EDB) ;
- le contrat de VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) obligatoire pour les achats sur plan. Accompagnée de la GFA (Garantie Financière d’Achèvement), cette disposition protège les investisseurs contre les risques de non-livraison en garantissant l’achèvement des projets et en sécurisant les fonds ;
- l’intervention systématique d’un notaire pour toute transaction immobilière.
- la reconnaissance internationale : le partenariat de l’île Maurice avec l’OCDE dans le cadre de son programme-pays démontre son engagement à respecter les normes internationales. Cette collaboration renforce la transparence du système fiscal et juridique. La récente adhésion du pays à la norme relative aux politiques de l’investissement de l’OCDE constitue une garantie supplémentaire de conformité aux standards internationaux.
Cette architecture juridique crée un environnement dans lequel les investisseurs étrangers peuvent opérer en toute confiance. De plus, les conventions de non-double imposition renforcent l’attractivité de la fiscalité immobilière à l’île Maurice.
Les conventions fiscales : éviter la double imposition
Selon la Mauritius Revenue Authority (MRA), l’île Maurice a ratifié plus de 40 conventions fiscales internationales, dont une avec la France. Ces accords de non‑double imposition (DTAA – Double Taxation Avoidance Agreements) protègent les investisseurs en empêchant qu’un même revenu soit imposé deux fois. Ils couvrent notamment les revenus immobiliers, les gains en capital ou encore les éléments de patrimoine, et définissent les mécanismes d’élimination de la double imposition. Chaque convention établit un cadre fiscal transparent, en précisant le pays de déclaration et d’imposition des revenus et actifs.
À titre d’exemple, la convention fiscale franco-mauricienne stipule que :
- Les revenus et plus-values immobilières générés par des biens situés à l’île Maurice sont imposables uniquement dans cet État (articles 6 et 13).
- Les biens mauriciens sont exclus du calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) pour les résidents fiscaux mauriciens (article 22).
Les avantages fiscaux selon votre profil
Pour tous les investisseurs étrangers
Dès l’acquisition d’un bien immobilier à l’île Maurice, via un PDS ou autre programme agréé, vous bénéficiez automatiquement des avantages suivants :
- Une fiscalité allégée sur les revenus locatifs
- Taux fixe de 15% appliqué sur les revenus locatifs mauriciens, après déduction des charges (entretien, assurance, frais de gestion…).
- Crédit d’impôt accordé en France pour éviter la double imposition. La déclaration des revenus locatifs mauriciens est obligatoire dans l’Hexagone.
- L’exonération des plus-values
- 0% d’imposition sur les plus-values lors de la revente du bien. Ces plus-values restent non imposables en France grâce à l’article 13 de la convention fiscale.
- Des taxes réduites
- Droits d’enregistrement à 5% pour les acquisitions dans le cadre du Property Development Scheme (PDS), par exemple. À partir du 1ᵉʳ juillet 2026, ce taux passera possiblement à 10 %.
- Aucune taxe foncière
- Aucune taxe d’habitation
- Une transmission simplifiée
- Exonération des droits de succession pour les héritiers directs à l’île Maurice.
À noter : les droits français restent applicables pour les résidents fiscaux français.
- Exonération des droits de succession pour les héritiers directs à l’île Maurice.
- Absence d’impôt sur la fortune local
- L’île Maurice ne prélève pas d’impôt sur la fortune ou équivalent local. En revanche, les biens détenus à l’île Maurice en nom propre ou via la constitution d’une LTD domestique mauricienne (équivalent à la SAS en France) par des résidents fiscaux français restent soumis à l’IFI en France. Les biens dont l’acquisition est faite sous la constitution d’une SCI par des résidents fiscaux français sont non soumis à IFI en France.
Si ces avantages sont accessibles à tous les investisseurs, les résidents fiscaux bénéficient de conditions encore plus favorables.
Avantages supplémentaires pour les résidents fiscaux
En établissant votre résidence fiscale à l’île Maurice, vous accédez à des bénéfices complémentaires :
- Une imposition des revenus avantageuse
- Taux de 15 à 20 % sur l’ensemble de vos revenus mauriciens (contre 30-45% dans certains pays européens)
- Des exonérations patrimoniales
- Suppression totale de l’IFI selon la constitution sociétale
- Absence de droits de succession pour les héritiers directs résidant à l’île Maurice (jusqu’à 45% en France)
- Une optimisation internationale
- Traités de non-double imposition avec plus de 40 pays dans le monde dont la France, la Belgique et la Suisse
- Procédures administratives simplifiées grâce à la dématérialisation et à l’efficacité de la Mauritius Revenue Authority
En pratique, ce statut permet d’optimiser non seulement l’investissement immobilier, mais aussi l’ensemble de la stratégie patrimoniale.
Comment bénéficier pleinement des avantages fiscaux mauriciens ?
Bien distinguer résidence administrative et résidence fiscale
Avant d’évoquer les dispositifs immobiliers accessibles aux étrangers, il est crucial de bien distinguer deux concepts souvent confondus :
- la résidence administrative : vous disposez d’un permis de résidence vous autorisant à vivre sur le territoire mauricien sans restriction de durée avec des avantages résidentiels (hôtellerie, parcs d’attraction …).
- la résidence fiscale : vous obtenez un certificat de résidence fiscale émanant de la MRA (Mauritius Revenue Authority) avec nécessité de vivre 183 jours / an sur le territoire mauricien. Ce statut détermine où vos intérêts économiques seront imposés.
Acquérir un bien accessible aux investisseurs étrangers
Le gouvernement mauricien a mis en place plusieurs régimes immobiliers spécialement conçus pour les étrangers. Ces dispositifs permettent d’acquérir un bien en pleine propriété dans un environnement légal transparent, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs.
Les schemes PDS (Property Development Scheme), Smart City, RES (Real Estate Scheme), IRS (Integrated Resort Scheme) et IHS (Invest Hotel Scheme) offrent les conditions suivantes :
- Des avantages fiscaux immédiats
- Taxe d’enregistrement réduite à 5% (possiblement 10% au 1er juillet 2026)
- Imposition sur les revenus locatifs à 15 %
- Exonération des plus-values
- Absence de taxes foncière et d’habitation
- La sécurité financière et juridique
- Garantie Financière d’Achèvement (GFA) obligatoire
- Paiements échelonnés et sécurisés en VEFA
- Notaire obligatoire
- Validation des projets par l’Economic Development Board (EDB) et PMO (Prime Minister’s Office)
- Enregistrement au Registrar (registre foncier)
- Protection par le Code Civil mauricien et les conventions fiscales internationales
- La résidence administrative
- Permis de résidence pour l’investisseur, son conjoint et ses enfants à charge de moins de 24 ans, pour un investissement de 375 000 USD minimum
C’est dans ce contexte avantageux et sécurisant que s’inscrit Jiva Santosha, notre programme immobilier écoresponsable. Jiva Santosha représente une opportunité clé en main pour les investisseurs recherchant sécurité, rentabilité et optimisation fiscale.
Obtenir le statut de résident fiscal
Pour obtenir le statut de résident fiscal mauricien, la Mauritius Revenue Authority (MRA) exige :
- Une présence de 183 jours/an sur l’île du 1ᵉʳ juillet au 30 juin (année fiscale)
- Un ancrage économique démontré par :
- l’établissement de votre foyer principal à l’île Maurice
- la détention de comptes bancaires locaux
- le développement d’activités professionnelles et économiques sur place
La MRA examine ces critères avec rigueur, en tenant compte de la localisation de la famille, des comptes bancaires principaux, des contrats professionnels, des abonnements et adhésions locales.
Une fois obtenu, le certificat de résidence fiscale (Tax Residence Certificate) officialise ce statut de résident fiscal mauricien et vous permet de bénéficier pleinement des avantages fiscaux à l’île Maurice.
La fiscalité immobilière à l’île Maurice reflète la volonté du pays d’attirer les capitaux étrangers. Elle propose un cadre rassurant, avec des bénéfices immédiats et durables. Ces dispositions fiscales et juridiques s’accompagnent cependant d’obligations déclaratives, qui dépendent du lieu de votre résidence fiscale.
Pour maximiser ces opportunités et sécuriser votre investissement, nous vous recommandons de structurer votre projet avec l’aide de professionnels : conseiller fiscal, notaire, banque, assurance…
Pour être accompagné par nos experts juridiques et fiscaux, n’hésitez pas à contacter notre équipe.
Sources
- https://mof.govmu.org/Pages/default.aspx – Ministère des Finances de l’île Maurice – Budget 2025-2026
- https://www.mcci.org/media/372153/budget-highlights-2025_26-05-06-2025-final.pdf – page 14 – MCCI Mauritius chamber of commerce & industry – Budget Highlights 2025-2026