Le PDS de l’île Maurice est un schéma de développement immobilier initié par le gouvernement mauricien. Il a pour objectif de stimuler la croissance économique de l’île. En favorisant l’essor du secteur de l’immobilier de luxe, le Property Development Scheme contribue à diversifier l’économie de l’île au-delà du tourisme traditionnel. Il rend accessible aux étrangers des biens immobiliers haut de gamme en toute propriété et leur offre des avantages fiscaux et administratifs intéressants. Éligibilité, avantages, sécurité et rentabilité, comprenez tous les aspects essentiels du PDS en seulement 7 minutes de lecture.
Définition et spécificités du PDS à l’île Maurice
Le Property Development Scheme ou PDS est un dispositif mis en place par le gouvernement mauricien en 2015 pour régir le développement immobilier. Ce schéma s’inscrit dans une volonté de dynamiser le marché immobilier résidentiel et luxe et de diversifier les leviers de l’économie locale.
Le PDS est le résultat d’une restructuration des régimes précédents Integrated Resort Scheme (IRS) et Real Estate Scheme (RES). En reprenant et en harmonisant les grandes lignes de ces deux schémas, le PDS ouvre des opportunités aux porteurs de projet et simplifie l’acquisition immobilière pour les étrangers.
Les projets PDS répondent à un cadre légal strict avec des règles spécifiques émises par l’Economic Development Board (EDB).
Pour être éligible au PDS, un projet immobilier doit respecter certaines conditions, par exemple :
- L’emplacement : le projet doit être situé dans une zone dédiée au PDS, approuvée par le gouvernement mauricien.
- La superficie : le projet doit couvrir une superficie comprise entre 1 arpent (4 200 m²/arpent) et 50 arpents, et inclure au moins six unités résidentielles.
- L’impact communautaire : le projet doit inclure des espaces et des infrastructures profitant aux communautés locales et améliorant la qualité de vie des résidents (espaces commerciaux, spa, salle de sport, terrain de golf…).
Contrairement à l’IRS et au RES, qui mettaient l’accent sur le développement économique, le PDS intègre des considérations sociales. Le PDS génère des impacts positifs sur les économies locales par la création d’emplois et l’augmentation des investissements directs étrangers. Sur le plan social, il encourage le développement d’infrastructures communautaires et favorise l’intégration harmonieuse des projets dans le tissu local et culturel de l’île. À travers ces projets, le gouvernement souhaite faciliter le développement durable et l’intégration communautaire, mais aussi rassurer les acquéreurs étrangers avec un cadre légal clair et transparent.
Conditions d’achat d’un bien mauricien pour les acquéreurs étrangers
Grâce au PDS, il est possible pour un étranger d’acheter un bien immobilier en pleine propriété à l’île Maurice : villa de luxe, appartement haut de gamme, penthouses avec vue sur l’océan… À l’instar des villas Jiva Santosha, situées au Domaine de Palmyre, les propriétés PDS peuvent aussi intégrer des éléments d’architecture écologique et bioclimatique.
Le Property Development Scheme s’adresse :
- aux ressortissants étrangers ;
- aux mauriciens et membres de la diaspora mauricienne ;
- aux entités juridiques telles que les sociétés enregistrées sous le Companies Act ou au Registrar of Companies, les fondations (Foundation Act), les trusts…
Une particularité essentielle du PDS est son engagement à intégrer les citoyens mauriciens dans ce mouvement de développement économique.
Contrairement au schéma IRS précédent, qui exigeait un investissement minimal pour tout achat, le PDS n’impose pas de montant minimum. En revanche, depuis décembre 2024, la réglementation prévoit que 85 % du montant de la transaction soient réglés en roupies mauriciennes à partir de fonds obligatoirement rapatriés depuis l’étranger en devise convertible et convertis localement. Les 15 % restants peuvent être réglés soit en devise étrangère (hard currency), soit également en MUR, au choix de l’acquéreur.
Avantages fiscaux et administratifs du Property Development Scheme
Le Property Development Scheme (PDS) à l’île Maurice offre une multitude d’avantages pour les acquéreurs étrangers, faisant de ce paradis tropical une destination de choix pour l’investissement immobilier. Comprendre ces avantages permet de saisir pleinement l’opportunité que représente le PDS pour les investisseurs internationaux.
Permis de résidence
L’un des principaux attraits du PDS est la possibilité d’obtenir un permis de résidence mauricien. En investissant un montant minimum de 375 000 USD dans une propriété résidentielle sous PDS, un acquéreur étranger devient éligible à ce permis. Cette disposition est étendue à son conjoint et à ses enfants à charge de moins de 24 ans. Ce document permet, à l’investisseur et sa famille, de vivre à l’île Maurice aussi longtemps qu’il reste propriétaire du bien immobilier.
Un cadre fiscal avantageux
L’île Maurice est réputée pour son système fiscal attractif et le PDS ne fait pas exception. Les investisseurs bénéficient d’une fiscalité particulièrement avantageuse :
- Absence de taxe sur les plus-values : il n’y a pas de taxe sur les plus-values immobilières, ce qui permet de réaliser des profits sans imposition supplémentaire en cas de revente.
- Taux d’imposition : l’île Maurice applique un taux d’imposition unique de 15 % sur l’impôt sur les sociétés et un barème légal pour les impôts sur le revenu (barème en vigueur : impôt sur le revenu révisé par tranche de 0 à 20%), y compris ceux générés par la location de biens immobiliers (barème applicable depuis juin 2024).
- Exonérations fiscales : les résidents étrangers peuvent bénéficier d’exonérations fiscales intéressantes, notamment l’absence de droits de succession (sous condition d’une structuration d’acquisition et d’une résidence fiscale sur l’île Maurice). Pas de taxe foncière ni de taxe d’habitation.
- Droits de transfert : les droits de transfert pour l’acquisition d’une propriété sous le PDS sont fixés à 5 % de la valeur de la propriété. Ce taux passera à 10% à compter du 1er juillet 2026 (à confirmer selon le prochain budget 2026/2027).
- Accords de non-double imposition : l’île Maurice a signé des accords de non-double imposition avec 46 pays, dont la France, la Belgique et Monaco. Par conséquent, les investisseurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires et éviter une double imposition sur leurs revenus.
- Exonération de l’IFI : pour les investisseurs français, les biens immobiliers situés à l’île Maurice sont exonérés de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) (selon conditions et dispositions sociétales), ce qui constitue un avantage supplémentaire significatif.
- Attribution du statut de résident fiscal mauricien : en résidant au moins 183 jours par an à l’île Maurice, un acquéreur étranger pourra obtenir le statut de résident fiscal mauricien (au cours d’une année fiscale du 1er juillet au 30 juin).
Sécurité juridique et financière apportée par le schéma de développement mauricien
Investir à l’île Maurice, c’est aussi profiter d’un environnement sécurisé et stable. Le pays jouit d’une stabilité politique et économique reconnue, avec une croissance économique soutenue et un système juridique solide.
Plus particulièrement, le Property Development Scheme (PDS) offre un cadre sécurisé et transparent pour les investisseurs étrangers. Plusieurs mécanismes assurent la sécurité juridique et financière des projets immobiliers sous le PDS, notamment :
- la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) : les promoteurs sont tenus de fournir une GFA auprès d’une assurance ou d’une banque, qui assure la réalisation complète du projet de construction, conformément aux plans approuvés. Cette garantie protège les acquéreurs en cas de défaillance du promoteur.
- la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) : ce contrat permet aux acheteurs de payer au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Les paiements sont échelonnés à différentes étapes de la construction, et ce, après vérification d’un Quality Surveyor Expert. Cette disposition offre une sécurité financière aux investisseurs tout en permettant au projet d’avancer comme prévu.
Ces dispositifs sont des gages de confiance pour les acquéreurs. Ils sécurisent les investissements dans le cadre du PDS et garantissent la réalisation des projets immobiliers selon les normes établies avec la protection d’un Code Civil Mauricien qui repose sur le Code Civil Napoléonien à plus de 90%.
Rentabilité d’un bien immobilier acquis sous le régime PDS
L’immobilier à l’île Maurice continue d’afficher une forte croissance en termes de valeur. Les projets PDS ont généralement des emplacements stratégiques, proches de la mer ou dans des zones où le développement est fortement encadré. Ces emplacements maximisent ainsi le potentiel de valorisation du patrimoine immobilier.
L’île Maurice est une destination touristique très prisée. Elle attire chaque année des milliers de voyageurs, créant ainsi un marché propice pour les investissements immobiliers locatifs. Les villas de luxe, notamment celles situées sur la côte ouest de l’île, bénéficient d’une forte demande. Cette dynamique permet non seulement de générer des revenus locatifs, mais aussi de valoriser son investissement à long terme.
Le cadre fiscal avantageux de l’île renforce davantage cet attrait. Grâce à l’accord de non-double imposition avec la France, les investisseurs peuvent optimiser leur fiscalité. Les revenus locatifs générés ne seront taxés qu’à l’île Maurice.
En outre, l’immobilier est perçu comme une valeur refuge, offrant une protection contre les fluctuations économiques. D’une part, le secteur assure une stabilité financière, d’autre part, les biens immobiliers situés dans des zones prisées et en pleine expansion promettent une plus-value à terme. Investir à l’île Maurice sous le régime PDS assure non seulement la sécurité patrimoniale, mais aussi une bonne rentabilité de l’investissement.
Le Property Development Scheme (PDS) est une belle opportunité pour les étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier résidentiel et de luxe à l’île Maurice. Il offre des conditions fiscales avantageuses et un cadre légal sécurisant pour investir en toute sérénité. Vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier et profiter des avantages qu’offre le Property Development Scheme à l’île Maurice ? Contactez notre équipe d’experts dès aujourd’hui pour découvrir nos propriétés PDS et concrétiser votre projet d’investissement sécurisé.